Os principais tipos de Fundos Imobiliários e suas características

fundos-imobiliários

Hoje vamos explorar a diversidade dos fundos imobiliários e também as suas principais características.

O jeito mais pragmático que encontrei de começar é estudando o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), que se propõe a ser um indicador do desempenho dos fundos mais negociados no mercado, análogo ao Ibovespa para ações.

Outro benefício de começar pelo IFIX é que ele já faz um primeiro filtro, excluindo:

  • fundos com pouquíssima liquidez
  • fundos muito pequenos
  • fundos não listados na B3

A primeira dimensão que vamos explorar é a de segmentos dos fundos:

Segmento Fundos % do IFIX
Lajes Comerciais 29 37,54%
Recebíveis Imobiliários 13 17,08%
Shopping/Varejo 11 16,91%
Agências Bancárias 6 12,73%
Logísticos 8 7,70%
Fundo de Fundos 5 3,09%
Educacional 3 1,91%
Incorporação 3 1,58%
Hospital 2 1,17%
Hoteis 1 0,30%

Fontes: Composição do IFIX (Maio a Agosto / 2018) via B3 e ClubeFii

É importante saber quanto cada segmento representa do índice, já que concorrência e diversidade levam a melhores opções para o investidor.

Começamos o nosso estudo pelo segmento que é mais diferente dos outros, aquele que não possui imóveis de fato – os Recebíveis Imobiliários.

Os fundos de “papel”

Os fundos de papel investem em ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, por exemplo: CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

Ao invés de imóveis, temos instrumentos de renda fixa, que pagam juros conforme um cronograma. Geralmente de forma mensal, mas não necessariamente. Como sempre, a taxa de cada investimento é proporcional ao risco.

Fica claro que avaliar o time de gestão é importante, porque eles decidem quais investimentos fazer, considerando o risco, retorno, as garantias da operação e outros fatores.

Por mais que seja possível investir em CRI e LCI diretamente, através de fundos de papel é possível diversificar o risco e obter taxas melhores devido ao patrimônio dos fundos que é gigante. Outra vantagem é a liquidez das cotas dos fundos imobiliários, que podem ser vendidas com facilidade.

Para iniciantes, os fundos de papel são arriscados. Eles se parecem muito com renda fixa e aí que mora o perigo: eles não são. Os rendimentos são muitas vezes mais altos e voláteis que os fundos de tijolo, essa volatilidade nos rendimentos às vezes causa irracionalidade nos preços das cotas.

Os fundos de “tijolo”

Antes de comentar sobre cada um dos segmentos dos fundos de tijolo, vamos discutir algumas das características principais que são comuns a todos.

Vamos primeiro explorar as relações entre imóveis e inquilinos.

Um fundo imobiliário pode ter apenas 1 imóvel (Mono Ativo) ou vários (Multi Ativo). Esses imóveis podem ser alugados para 1 inquilino (Mono) ou vários (Multi). Abaixo vamos encaixar cada segmento em seu quadrante:

Mono Inquilino Multi Inquilino
Mono
Ativo

Hospital e Educacional.

Há uma relação de simbiose entre imóvel e inquilino.

Os contratos são longos e geralmente atípicos (explico adiante).

Lajes Comerciais, Shopping e Logísticos.

O imóvel "é" o fundo. Portanto, saber avaliar a localização e a qualidade do imóvel é super importante.

A vacância é algo a se observar, porque que não há garantias de locação do imóvel.

Geralmente a gestão é passiva (mais sobre isso adiante).

Multi
Ativo

Agências Bancárias.

A perspectiva do fundo depende muito da vontade do inquilino.

Os contratos são longos e geralmente atípicos.

Lajes Comerciais, Shopping e Logísticos.

É preciso avaliar o portfólio de imóveis do fundo quanto a diversidade de localização, qualidade dos imóveis e a vacância.

Geralmente a gestão é ativa, que precisa ser avaliada também.

Acho interessante como apenas observando os ativos e inquilinos já seja possível entender parte da dinâmica dos fundos.

Na tabela tocamos em dois pontos interessantes – gestão e contratos. Vamos entrar em mais detalhes para entender melhor.

Gestão Ativa e Passiva

Os fundos com gestão ativa podem comprar e vender imóveis (ou fatias de imóveis) livremente. Assim como os aluguéis, o lucro de uma venda é repassado ao cotista.

Os relatórios gerenciais desses fundos costumam ser mais elaborados uma vez que o portfólio de imóveis muda com o tempo. É importante conferir o histórico, já que nada garante que as trocas do portfólio serão boas.

A gestão ativa requer uma equipe maior, e por isso as taxas de administração podem ser mais altas.

Em mercados mais desenvolvidos como EUA e México, a gestão ativa é mais comum, havendo fundos gigantescos com milhares de imóveis. Por aqui, os maiores fundos têm cerca de 15 imóveis.

Já os fundos com gestão passiva estão mais interessados em explorar os imóveis que já possuem. O gestor até pode comprar/vender imóveis, mas apenas mediante a aprovação em assembléia.

Em geral, são fundos que apresentam aquele relatório copiar-colar e em troca da estabilidade também costumam cobrar uma taxa de administração menor.

Devemos lembrar que o estilo de gestão pode ser alterado mediante assembléia, caso seja do interesse dos cotistas.

Contratos Típicos e Atípicos

Algumas modalidades de fundos imobiliários utilizam contratos atípicos, que são alternativas ao contrato padrão de aluguel.

Primeiro vamos ver as principais características de um contrato atípico:

  • Prazo mais longo (há exemplos de 5 anos a 20 anos)
  • Multas severas para desocupar o imóvel (geralmente é preciso quitar todos os aluguéis restantes)
  • Ausência de revisionais (o valor do aluguel segue uma regra de reajuste, sem negociação)

Parece bom demais para o dono do imóvel, não?

Veja abaixo alguns cenários para entender o lado do inquilino:

BTS (Build to Suit)

Um banco pode estar precisando de uma agência numa região, um fundo de investidores pode acordar em construir esse imóvel sob medida, contanto que um longo contrato compense o trabalho.

Um fundo dono de um galpão logístico pode topar fazer uma bela reforma para atender bem uma empresa, novamente em troca desse tipo de contrato.

BTL (Buy to Lease)

Um banco ou uma empresa pode não ter interesse em manter um imóvel como patrimônio, então propõe a venda desse imóvel com a garantia de alugá-lo sob um contrato atípico.

Como sempre, há riscos envolvidos. O preço do aluguel pode ficar muito alto, a ponto de fazer com que a empresa não possa pagar ou a ponto da empresa se planejar para não renovar o longo contrato. Então o fundo fica com um imóvel que foi feito sob medida para outra empresa.

Agora vamos passar para os segmentos dos fundos, para as considerações finais:

Segmentos

Características
Lajes Comerciais

São os fundos que mais giram inquilinos. É interessante monitorar a vacância do fundo em relação a região onde ele se encontra, informação comum nos relatórios gerenciais.

Imóveis de maior qualidade costumam passar melhor por crises, devido ao movimento flight-to-quality.

Além da qualidade do imóvel, procure avaliar a localização e inquilinos, no caso de mono-ativos.

Shopping

Os shoppings maduros (5+ anos de existência) costumam ter vacância baixa, na casa dos 5%.

O mercado percebe essa estabilidade e precifica de acordo, por isso que os aluguéis mensais são menores que o de outros fundos.

Lembrando que as lojas de shopping também pagam um percentual de sua receita como aluguel. Portanto, em época de consumo maior, o aluguel é maior também.

Agências
Bancárias

Os contratos são longos, portanto é importante saber a vigência.

Há fundos que foram criados com um portfólio fixo de agências e há fundos que procuram comprar novos imóveis para transformar em agências.

Existe a perspectiva de diminuição do número de agências em função do atendimento via internet. No entanto, os contratos atípicos e o profissionalismo dos gestores costuma favorecer as agências dos fundos.

Logísticos

Os contratos são longos, porém as eventuais vacâncias costumam demorar para serem absorvidas.

Assim como todos os outros imóveis, é necessário saber a qualidade do imóvel e a localização.

Para os fundos mono-ativos, não deixe de conferir os inquilinos. Há casos de "multi-inquilinos" onde um único inquilino utiliza 70% do imóvel.

Hospital e Educacional

Se faz necessário a avaliação do relacionamento entre locador e locatário. Há muitos processos acontecendo entre os dois?

Costumam ser fundos estáveis, mas uma desocupação pode ser traumática para ambos os lados. Portanto, saiba também a vigência do contrato.

Conclusão

Há uma grande diversidade de fundos imobiliários. Além do segmento do fundo, há outras características importantes a se examinar, como o número de ativos e de inquilinos, a gestão do fundo e o tipo de contrato.

Espero ter conseguido transmitir essa variedade sem nenhum viés, uma vez que acredito que não há uma combinação ideal dessas características. Há apenas uma série de fundos imobiliários que podemos utilizar para compor um belo portfólio.

Se você é iniciante, vou listar algumas formas de continuar esse estudo, porque leva um certo tempo mesmo para processar tudo isso:

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escrito por

Bruno Buccolo

Fundador do Grana.io
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Meu nome é Bruno e eu sou o autor e fundador do Grana.io

Eu criei esse espaço para compartilhar o meu caminho rumo à simplificação das finanças pessoais e investimentos.

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