As pegadinhas ao analisar Fundos Imobiliários

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Há dois indicadores que aprendemos no início dos estudos de Fundos de Investimento Imobiliário. São eles o Dividend Yield e o Valor Patrimonial por Ação ou por Cota.

Por mais que ambos os indicadores sejam úteis para fazer algumas comparações, é preciso tomar cuidado com algumas pegadinhas que podem distorcer os números.

O objetivo desse post é mostrar como é importante conhecer o que está passando com o fundo, antes de utilizar os indicadores friamente.

Atenção: Os fundos que utilizo como exemplo não são uma recomendação de compra ou de venda.

P/VPA

O Preço / Valor Patrimonial por Ação (P/VPA) é a razão de quanto você está comprando de patrimônio pelo preço que está pagando.

  • Mito: P/VPA < 1 significa que está barato

Se estou pagando R$100 por um valor patrimonial de R$120, é um bom negócio?

O mercado desconta o P/VPA quando o fundo está com algum problema ou enfrentando alguma adversidade. É o caso do TRXL11 que está com vacância de 50% por bastante tempo. O P/VPA está em 0,68 atualmente.

Com o tempo você pode até aprender a arbitrar se um desconto no P/VPA está justo ou exagerado. Mas via de regra desconfie de um P/VPA < 1.

  • Mito: P/VPA > 1 significa que está caro

Se estou pagando R$120 por um valor patrimonial de R$100, é um mal negócio?

O mercado paga um prêmio em termos de P/VPA quando o fundo se mostra resiliente, bem gerido, com ativos bons, bom histórico de vacância. Há prêmio também quando o fundo possui contratos atípicos de longa duração.

Visto que há uma certa garantia do fundo continuar indo bem, então pode-se pagar um pouco mais por ele.

É o caso do PQDP11, shopping excelente, bem localizado, que mesmo durante a crise manteve ocupação de 98%. O P/VPA hoje se encontra em 1,23.

É também o caso do FCFL11, um fundo mono-imóvel e praticamente mono-inquilino que aluga o prédio para a Faculdade Insper, com um contrato até 2037. É improvável que a faculdade saia de lá. Essa segurança faz com que o P/VPA se encontre em 1,41.

  • Limitações do Valor Patrimonial

Outro ponto interessante é que o valor patrimonial não é calculado sempre. Então de tempos em tempos você vai ver pulos no P/VPA quando o valor patrimonial é atualizado. Não há um calendário para esse cálculo, então você pode estar comparando um fundo cujo P/VPA foi atualizado ontem com um fundo que está a 6 meses sem atualização.

Essa entrevista com André Bacci fala bastante sobre isso.

Dividend Yield

O Dividend Yield (DY) é quanto o fundo paga em dividendos/aluguéis dividido pelo valor da cota. É um indicador importante, porém ele pode ser distorcido por vários fatores:

  • Aluguéis Anuais

Alguns fundos, como o FIIP11B, possuem inquilinos que pagam o aluguel uma vez por ano. Isso distorce o DY se você analisar um período de menos de 1 ano. O preço das cotas também costuma ter mais volatilidade nessa época.

  • Multas de Rescisão

Quando um inquilino rescinde um contrato, ele geralmente paga uma multa. Essa multa pode fazer com que o histórico de distribuição pareça normal, porque a multa compensou a saída ou pode até causar um pico no DY.

O caso clássico é do ALMI11, fundo proprietário da Torre Almirante, que era 99% ocupado pela Petrobrás. O fundo costumava distribuir R$25/cota, até que um dia a Petrobrás decidiu sair pagando multa de R$85/cota. Desde então, o fundo não distribuiu mais aluguéis enquanto busca inquilinos.

  • Amortização

O gestor do fundo pode optar por devolver parte do capital que ele possuía para investir. Essa devolução de capital é a amortização do fundo. O valor aparece na conta da corretora como se fosse uma distribuição de resultados, porém não é.

É um evento mais raro de acontecer, mas acontece.

  • Renda Mensal Garantida (RMG)

Alguns fundos possuem essa garantia de rendimentos, dada geralmente pela empresa que desenvolveu o empreendimento. O FIGS11, por exemplo, possui RMG de 10% ao ano até Abril/2019 pela empresa General Shopping.

Quando o resultado do fundo não chega no valor garantido, a empresa complementa com o que falta. No relatório é possível observar o tamanho do complemento, nesse caso temos um complemento da ordem de 60%. Caso a empresa venha a faltar, o DY desse fundo pode cair bastante.

A RMG é racionalizada como um complemento de renda até o ativo ficar maduro, porém nem sempre o ativo chegar ao patamar desejado, como aconteceu com o JRDM11.

  • Se for comparar, compare dentro do mesmo segmento

Não adianta comparar o DY de um fundo de shopping com fundo de lajes comerciais. Nesse caso, por exemplo, os fundos de shopping costumam ter DY mais baixos, uma vez que são mais resilientes. É o preço que se paga por ter um ativo com taxa de vacância quase sempre perto dos 5%.

Conclusão

Ambos indicadores são úteis para analisar os fundos de investimento imobiliário.

Porém, pode ser mais proveitoso entender porque um indicador se encontra naquele patamar ao invés de simplesmente descartar fundos que não se enquadrem em determinados padrões.

Focar em um segmento, como por exemplo lajes corporativas, logístico ou shopping pode ser um bom primeiro passo para ir se acostumando com os índices daquele segmento.

Os dados foram tirados do Clube Fii e também do Bastter.com.

Bom proveito!

escrito por

Bruno Buccolo

Fundador do Grana.io
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Meu nome é Bruno e eu sou o autor e fundador do Grana.io

Eu criei esse espaço para compartilhar o meu caminho rumo à simplificação das finanças pessoais e investimentos.

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